1세대 1주택 양도세 비과세 요건 — 2년 보유·거주, 12억 기준, 일시적 2주택까지

집 한 채를 팔 때 양도소득세를 한 푼도 안 낼 수도, 수천만 원을 낼 수도 있습니다. 그 갈림길이 바로 1세대 1주택 비과세 요건입니다. 매도 계약서에 도장 찍기 전에 꼭 확인해야 할 조건을 순서대로 정리합니다.

요건·금액은 2025년 기준이며 세법 개정으로 바뀔 수 있습니다. 실제 매도 전에는 국세청(홈택스 양도세 자동계산)이나 세무 전문가에게 꼭 확인하세요.

비과세의 3가지 기본 조건

양도일 현재 아래를 모두 충족해야 비과세 대상이 됩니다.

1. 1세대가 국내에 주택 1채만 보유
2. 그 주택을 2년 이상 보유
3. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요 (2017년 8월 3일 이후 취득분)

여기서 ‘1세대’는 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말합니다. 배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다. 자녀가 30세 이상이거나 일정 소득이 있으면 별도 세대로 인정될 수 있습니다.

12억원 넘는 고가주택은 일부 과세

비과세라고 해도 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분 비율만큼 세금이 붙습니다.

예를 들어 15억원에 팔아 차익이 5억원이라면, 5억 × 3/15 = 1억원에만 과세되는 구조입니다. 고가주택이라도 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제를 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%씩 최대 80%까지 받을 수 있어 부담이 크게 줄어듭니다(3년 이상 보유 시부터).

이사 갈 때: 일시적 2주택 특례

새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우가 많죠. 이때는 일시적 2주택 특례로 기존 집을 비과세 받을 수 있습니다.

• 기존 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 취득
• 새 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도
• 기존 주택이 2년 보유(필요 시 거주) 요건을 충족

3년이라는 기한을 하루라도 넘기면 비과세가 사라질 수 있으니, 잔금일 기준으로 달력에 표시해 두는 것이 안전합니다.

놓치기 쉬운 함정

• 분양권·입주권도 주택 수에 포함될 수 있습니다(2021년 이후 취득 분양권 등).
• 보유기간은 잔금일(또는 등기일 중 빠른 날) 기준으로 계산합니다. 계약일이 아닙니다.
• 혼인이나 부모 봉양으로 합가해 2주택이 된 경우, 일정 기간(2025년 기준 10년) 안에 한 채를 팔면 비과세 특례가 있습니다.
• 상속받은 주택은 별도 특례가 있어 일반 주택 비과세에 영향을 주지 않을 수 있지만, 요건이 까다로워 개별 확인이 필요합니다.

비과세여도 신고가 필요한 경우

전액 비과세라면 원칙적으로 신고 의무가 없지만, 12억원 초과 고가주택처럼 과세분이 생기면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 취득·보유 단계 세금까지 큰 그림이 궁금하다면 부동산 세금 기초를, 매수 전 권리관계 점검은 등기부등본 보는 법을 함께 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 2년 거주 요건은 모든 집에 적용되나요? 아닙니다. 취득 당시 조정대상지역이었던 주택(2017년 8월 3일 이후 취득)에만 적용됩니다. 비조정지역에서 산 집은 2년 보유만으로 충족될 수 있습니다.

Q. 부부가 각각 한 채씩 갖고 있으면 1주택인가요? 부부는 주소가 달라도 1세대로 보기 때문에 2주택이 됩니다. 결혼 전부터 각자 보유했다면 혼인 합가 특례를 확인해 보세요.

Q. 주거용 오피스텔도 주택 수에 들어가나요? 양도세에서는 공부상 용도가 아니라 실제 사용 용도로 판단합니다. 주거용으로 쓰고 있다면 주택으로 볼 수 있으니 매도 순서를 정하기 전에 확인이 필요합니다.

정리

1세대 1주택 비과세는 1세대·1주택·2년 보유(조정지역은 2년 거주) 세 가지가 핵심이고, 12억원을 넘으면 초과분만 과세됩니다. 이사로 잠시 2주택이 됐다면 새 집 취득 후 3년 안에 기존 집을 파는 것이 기본 전략입니다. 요건 하나만 어긋나도 세금이 크게 달라지므로, 매도 전 홈택스 모의계산과 전문가 확인을 거치는 것이 가장 확실합니다.